Odpisy jsou nejúčinnější nástroj, jak legálně snížit daň z příjmu z pronájmu, a přesto je řada pronajímatelů vůbec neuplatňuje. Mají jednu kouzelnou vlastnost: jsou to nepeněžní náklad. Nikomu nic neplatíte, jen každý rok snižujete základ daně o kus pořizovací ceny nemovitosti. Tady je, jak na to.
Co odpisy vlastně jsou
Když koupíte byt na pronájem, nemůžete si celou kupní cenu odečíst od daně najednou. Místo toho ji rozložíte do let a každý rok uplatníte její část jako výdaj. Tomu se říká odpis. Nemovitost dál stojí, vydělává na nájmu, a přitom vám rok co rok snižuje daň. Proto jsou odpisy základem daňové optimalizace u pronájmu.
Odpisy dávají smysl jen tehdy, když uplatňujete skutečné výdaje. Pokud jdete cestou paušálu, jsou už v těch 30 % zahrnuté a zvlášť je uplatnit nelze. Rozdíl obou variant rozebírá článek Paušál nebo skutečné výdaje.
Do jaké skupiny nemovitost patří
Doba odpisování závisí na typu stavby:
- Odpisová skupina 5 (30 let): byty, bytové domy, rodinné domy. Sem spadá naprostá většina pronajímaných nemovitostí.
- Odpisová skupina 6 (50 let): administrativní budovy, hotely, obchodní centra a další komerční stavby.
- Odpisová skupina 4 (20 let): budovy a byty ze dřeva a plastu.
Pozor: pozemek se neodepisuje
Odpisuje se jen stavba, ne pozemek pod ní. Pokud kupujete dům i s pozemkem, musíte cenu rozdělit a odpisovat jen část připadající na stavbu. Když to kupní smlouva neuvádí odděleně, potřebujete znalecký posudek nebo cenové mapy. U bytu v bytovém domě je to obvykle podíl na pozemku, který se z odpisované ceny vyjme.
Z jaké ceny se odpisuje
Vstupní cenou je pořizovací cena včetně vedlejších nákladů, jako jsou provize realitní kanceláři, právní služby nebo znalecký posudek. Jeden důležitý detail: pokud jste nemovitost pořídili víc než 5 let před zahájením pronájmu, vstupní cenou není původní kupní cena, ale reprodukční cena podle znaleckého posudku ke dni zahájení nájmu. Ta bývá u dnešních cen nemovitostí výrazně vyšší, takže si tím zajistíte vyšší odpisy.
Rovnoměrné nebo zrychlené
Máte na výběr dvě metody a po prvním roce už ji nelze změnit:
Rovnoměrné odpisy rozloží cenu rovnoměrně. U skupiny 5 je sazba v prvním roce 1,4 %, v dalších letech 3,4 % z pořizovací ceny. Stabilní a předvídatelné.
Zrychlené odpisy dají vyšší částky na začátku a postupně klesají. Hodí se, když chcete srazit daň co nejdřív. Výpočet je složitější, pracuje s koeficienty (pro skupinu 5 koeficient 30 v prvním roce, 31 v dalších).
Příklad
Byt, hodnota stavby pro odpisy 3 000 000 Kč, rovnoměrné odpisování:
-
- rok: 1,4 % z 3 mil. = 42 000 Kč
- další roky: 3,4 % z 3 mil. = 102 000 Kč ročně
Při sazbě daně 15 % vám odpis 102 000 Kč ušetří přes 15 000 Kč na dani každý rok, a to po dobu 30 let. A znovu: za odpis nikomu nic neplatíte.
Kdy odpisovat nelze
- Družstevní byt. Nejste vlastníkem nemovitosti, jen držitelem podílu v družstvu s právem nájmu, takže není co odpisovat.
- Byt z osvobozeného daru. U nemovitosti nabyté darem osvobozeným od daně odpisy uplatnit nelze.
V obou případech bývá výhodnější paušál.
Oprava versus technické zhodnocení
Tohle je častý zdroj chyb. Běžná oprava (uvedení do původního stavu, třeba výmalba nebo výměna oken) jde do nákladů rovnou v daném roce. Technické zhodnocení (rekonstrukce, modernizace, přístavba, nebo třeba zateplení) v hodnotě nad 80 000 Kč se ale do nákladů rovnou dát nesmí. Zvyšuje vstupní cenu nemovitosti a odepisuje se postupně.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. Odpisy a technické zhodnocení patří mezi složitější oblasti, u větších částek nebo více nemovitostí se vyplatí konzultace s daňovým poradcem nebo účetním. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona o daních z příjmů a informací Finanční správy.