Pronájem bytu vypadá jako pasivní příjem, dokud nepřijde čas daňového přiznání. Dobrá zpráva je, že zdanění je jednodušší, než se zdá, a u většiny drobných pronajímatelů končí daň blízko nuly. Projdeme si, jak se daň z příjmu z pronájmu počítá, kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje, a jakým chybám se vyhnout. Všechna čísla platí pro rok 2026.
Pod jaký paragraf pronájem spadá
Dlouhodobý pronájem bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Sem patří klasický pasivní pronájem, kdy nájemníkovi pronajímáte byt a neposkytujete žádné doplňkové služby. Jakmile začnete nabízet úklid, snídaně, recepci nebo krátkodobé ubytování typu Airbnb, situace se mění a pronájem může spadnout pod podnikání (§ 7) s úplně jinými pravidly.
Pronájem podle § 9 má jednu velkou výhodu: nepodléhá sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Odvádíte jen daň z příjmu, žádné další odvody.
Co je vlastně zdanitelný příjem
Zdaňuje se pouze nájemné. Zálohy na energie a služby, které nájemníkovi řádně vyúčtováváte, se do příjmu nepočítají, protože u nich vystupujete jen jako prostředník. Proto se vyplatí mít ve smlouvě nájem a zálohy oddělené.
Rozhoduje datum, kdy peníze reálně dorazí, ne období, za které nájem náleží. Nájem za prosinec uhrazený až v lednu tak patří do příjmů následujícího roku.
Dvě cesty k výdajům: paušál nebo skutečné
Tady se rozhoduje, kolik nakonec zaplatíte. Buď uplatníte paušál 30 % z příjmů (jednoduché, bez dokládání), nebo skutečné výdaje (pracnější, ale často výhodnější, hlavně díky odpisům). Které se vyplatí vám, rozebíráme v článku Paušál nebo skutečné výdaje, a samotné odpisy v článku Odpisy nemovitosti.
Jak se spočítá samotná daň
Od příjmů odečtete výdaje a vznikne dílčí základ daně. Ten se přičte k ostatním příjmům (ze zaměstnání, z podnikání) a z celku se počítá daň:
- 15 % do daňového základu 1 676 052 Kč (platí pro příjmy za rok 2025)
- 23 % z části, která tuto hranici přesáhne
Od vypočtené daně se pak odečítají slevy. Základní sleva na poplatníka je 30 840 Kč ročně a uplatní ji každý. Právě díky ní spousta drobných pronajímatelů, kteří nemají jiný velký příjem, nakonec nezaplatí nic.
Příklad výpočtu
Byt s nájmem 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč za rok. Pronajímatel má i příjem ze zaměstnání, takže slevu na poplatníka už vyčerpal jinde. Spočítáme čistě daň z pronájmu:
Paušál: výdaje 30 % = 54 000 Kč. Základ daně 126 000 Kč. Daň 15 % = 18 900 Kč.
Skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění dohromady 80 000 Kč): základ daně 100 000 Kč. Daň 15 % = 15 000 Kč.
V tomto případě se vyplatí skutečné výdaje a ušetří 3 900 Kč. Kdyby reálné náklady byly nižší než 54 000 Kč, vyhrál by paušál.
Nechcete to počítat ručně? Kalkulačka daně z pronájmu spočítá obě varianty najednou a řekne vám, která je pro vás výhodnější.
Nejčastější omyl: úroky z hypotéky
Tady chybuje hodně lidí, a stojí je to peníze. Je potřeba rozlišit dvě úplně různé věci:
Nezdanitelný odpočet úroků (ten, který znáte u vlastního bydlení) na pronajímaný byt uplatnit nelze. Vztahuje se jen na nemovitost, kterou používáte k vlastnímu trvalému bydlení nebo v ní bydlí vaši nejbližší. Investiční byt na pronájem na něj nárok nezakládá.
Úroky jako daňový výdaj jsou ale něco jiného. Pokud u pronájmu zvolíte skutečné výdaje, úroky z úvěru na pořízení pronajímaného bytu si odečtete jako běžný výdaj proti příjmu z nájmu. To je legitimní a často to z paušálu udělá nevýhodnou volbu.
Kdy a do kdy podat přiznání
Pokud máte vedle zaměstnání příjem z pronájmu nad 20 000 Kč ročně, daňové přiznání podat musíte. Termíny pro příjmy za rok 2025: papírově do 1. dubna, elektronicky do začátku května, a s daňovým poradcem až do 1. července. Většina pronajímatelů dnes podává elektronicky přes datovou schránku nebo portál Finanční správy.
Shrnutí
- Pronájem se daní podle § 9, bez sociálního a zdravotního pojištění.
- Zdaňuje se jen nájemné, ne přefakturované energie a služby.
- Vyberte si výhodnější výdaje: paušál 30 % nebo skutečné.
- Daň je 15 %, slevy ji u drobných pronajímatelů často smažou na nulu.
- Úroky z hypotéky na pronájem jdou jen jako skutečný výdaj, ne jako nezdanitelný odpočet.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací (více nemovitostí, spoluvlastnictví, odpisy nebo krátkodobé pronájmy) se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona o daních z příjmů a informací Finanční správy.